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以运作资产注入等事宜

2020-08-11 16:06

根据《证券时报》此前报道,中粮地产持有的老工业土地将是中粮地产一笔巨大的隐形财富,这些土地的历史成本几乎为零,公司不管是通过转让还是自主开发都能从中获得高额的收益。

除此合作外,尽管中粮地产在前海合作区内并没有直接拥有土地,但据中粮地产年报显示,公司目前在深圳市宝安区范围内有超过120万平方米的存量工业厂房,其中新安片区占地约30万平方米,建筑面积约50万平方米;福永片区占地50多万平方米,建筑面积70多万平方米。未来预计将陆续进行旧城改造,足以满足公司未来在深圳地区的开发需要。

2014年6月27日,麦伯良曾披露称,公司在前海的定位,既要做粤港合作的示范区,又要做高端服务业路径的探索区,经过过去一年时间公司与香港、深圳、国家发改委、国家海洋局、工信部等方面的沟通,得到前海等方面的高度评价,现在公司正在做相关落地方案。在方案的落地上,参与的不仅仅是中集集团。目前公司的想法是中集联合深圳前海,一家香港公司,一家金融机构,四方共同来做这件事情。

市场人士认为,招商地产将有机会进驻前海,并有望能从招商局获得在商业地产、住宅地产方面的项目,在前海开发中担任重要角色。

上述存量土地靠近深圳前海,公司方面认为,“前海未来作为深圳重点发展的片区,预计土地价值将快速上升,中粮地产在宝安的存量待改造的工业厂房,未来将随着前海区域的开发而获益深远”。

国金证券研究员曹旭特认为:“在前海加快发展的背景之下,招商地产将是最为受益的上市公司,前海开发对公司经营的具体传导途径将体现在下列方面:蛇口盈利模式有望复制到前海;前海土地价值联动蛇口提升;交通改善将扩大其市场需求半径;前海发展促进蛇口产业升级。”

该公司总裁麦伯良称,公司仍继续与深圳市政府就发展进行商谈。预计今年有所突破,并且由于地皮涉及资金庞大,预计今年内难以全面解决。

3月10日,中粮地产(000031)在最新公布的《投资者关系活动记录表》中透露,目前,公司正在积极与前海管理局协商推进前海开发相关工作。

3月25日,中集集团在香港举行其2014年全年业绩会。其中,中集集团于“前海”地皮最新发展的问题成为业绩会关注的一个重点。

尽管广东自贸区的相关细则尚未披露,但随着各方工作逐步推进,可以预期的相关的地产、交运和零售行业依然备受期待,中长期利好明显。其中有关区域的上市公司特别是有土地储备的公司,已经呈明显利好行情。

招商地产参与前海项目,在外界看来如今已经是当仁不让的事情。目前尚未明朗的是,具体参与形式以及大股东资产如何注入。

上述合作实际早在2012年即已确立。2012年7月16日,中粮地产全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上,紧密开展合作对接,积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调工作。

同时,招商局集团总裁助理、招商地产董事长林少斌早年也明确表示,招商局集团对招商地产的支持也是一贯的长期的,招商局集团的住宅开发方面一直很明确,由招商地产来做商品房住宅的开发,包括蛇口工业区内的住宅都是招商地产来做,商业楼也有参与。

前海规划一直被市场视为招商地产最大的利好,虽然这仅仅是大股东旗下的资源。

具体到前海片区,作为深港合作的实验田,招商局集团前海拥有3.9平方公里土地,招商地产或参与其中部分住宅项目开发。中集集团前海有52万平方米土地,深圳国际拥有约50万平方米。中粮地产在宝安区拥有120万平方米物业,临近前海,土地成本较低。

郑闵钢、杨骞同时判断认为,“城市更新与前海建设提升中粮地产估值”。

招商局在前海拥有3.9平方公里的保税区,占前海18平方公里土地面积的21%。但招商局在前海的港口、码头、保税区等项目多是港口、仓储和物流为主的用地。不过根据政府对前海的规划,这些地有相当一部分将会改变用途,在前海规划功能敲定后,大量土地将转为商业和住宅用地。

随着“中国(广东)自由贸易试验区?前海蛇口片区”的蓝色拱门已高高耸立,一场可能影响深圳,乃至中国改革开放前途的棋局已在此落子。

东兴证券分析师郑闵钢、杨骞在其去年底的研究报告中披露,中粮地产上述子公司前身是深圳市宝安区城建发展总公司,拥有很多当年行政划拨的工业用地。这部分土地成本非常低,将受益于土地升值及容积率的提升。

深圳南山半岛西部,有一处观景平台,从这里往西望,珠江浩浩荡荡,远处伶仃洋海波淼渺。回首东看,双界河、月亮湾、妈祖湾将一方十几平方公里土地纵横分割,仿佛一块天然开凿的大棋盘。观景平台尽头,一块褐色巨石刻着“前海”两个红色大字。

中集集团董秘于玉群并未回复时代周报记者通过拨打董秘办电话、私人手机以及短信所询问的上述土地问题详细进展。不过据媒体报道,该公司总裁麦伯良在2014年股东大会上曾表示,中集前海地块商业价值在700亿元-800亿元,这意味着将再造1-2个中集,并表示,“公司的底线就是政府和企业各一半,且不会等太久”。

上述企业因低价升值带来的资产溢价,已成为多方瞩目焦点。又一个春天里的故事,即将从它们这里开讲。

在深圳都会城市研究院院长高海燕看来,前海的开发是一个系统工程,必须要有明确的产业定位和极强的产业吸引力,政府必须梳理清土地权属和性质变更方面的利益问题,才能将土地价值发挥到极致。

近期大智慧通讯社援引一位知情人士消息称,政府换届可能给工作开展造成一定的难度,但中集公司内部已有工作组专门跟政府对接,总体框架已成型。中集前海土地问题包括土地怎么开发、谁来开发、收益如何分配等,届时有望一并得到解决。

此前,招商局地产控股股份有限公司董事会秘书刘宁曾公开表示,前海被列入自贸区后,招商局集团专门成立了办公室,一边对接自贸区有关单位,一边对接上市公司,以运作资产注入等事宜。目前上市公司在前海没有土地储备,但母公司招商局集团在前海有3.9平方公里土地,一旦土地完成转性,上市公司将择机参与。

国泰君安分析师侯丽科称,预计区域板块有望推动新一轮热潮。区域开发商将受益于区域价值提升。